Pembelian tanah merupakan salah satu investasi penting yang memerlukan ketelitian dalam proses administratif, salah satunya adalah balik nama sertifikat tanah. Balik nama sertifikat tanah adalah proses perubahan nama kepemilikan yang tertera di sertifikat tanah akibat transaksi jual beli. Proses ini melibatkan beberapa tahapan administrasi yang wajib dilakukan di kantor pertanahan atau Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Dalam artikel ini, kami akan menjelaskan langkah-langkah rinci untuk mengurus balik nama sertifikat tanah, beserta syarat dan biaya yang perlu Anda siapkan. Penjelasan ini bertujuan untuk membantu Anda memahami prosedur balik nama sertifikat tanah dengan jelas sehingga prosesnya dapat berjalan dengan lancar dan sesuai ketentuan hukum.
Cara Mengurus Balik Nama Sertifikat Tanah
Balik nama sertifikat tanah akibat jual beli memerlukan beberapa langkah administratif yang harus diikuti oleh penjual dan pembeli. Berikut adalah langkah-langkah yang harus Anda lakukan:
1. Membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) adalah kesepakatan awal antara calon penjual dan calon pembeli yang menjelaskan rencana transaksi jual beli tanah. Perjanjian ini mengikat kedua pihak untuk melaksanakan transaksi pada waktu yang telah disepakati. Tujuan utama dari PPJB adalah untuk memastikan bahwa calon penjual akan menjual tanah tersebut dan calon pembeli akan membelinya sesuai dengan ketentuan yang telah disepakati.
Perjanjian ini biasanya digunakan jika tanah yang akan dijual belum dapat langsung dialihkan karena beberapa alasan seperti proses pemecahan sertifikat atau tanah masih dalam agunan. Dalam situasi seperti ini, PPJB digunakan sebagai langkah awal sebelum dibuatnya Akta Jual Beli (AJB).
2. Membuat Akta Jual Beli (AJB) di PPAT
Langkah berikutnya dalam proses balik nama sertifikat tanah adalah pembuatan Akta Jual Beli (AJB). AJB adalah dokumen resmi yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan berfungsi sebagai bukti peralihan hak atas tanah karena jual beli. Dokumen ini wajib disertakan dalam pendaftaran peralihan hak di kantor pertanahan.
Dalam beberapa keadaan khusus, seperti di daerah terpencil yang belum ada PPAT, AJB dapat dibuat oleh Kepala Kantor Pertanahan setempat. AJB ini disahkan oleh Kepala Kantor Pertanahan jika kebenarannya dianggap cukup untuk mendaftar pemindahan hak yang bersangkutan.
Setelah AJB ditandatangani oleh kedua belah pihak, PPAT wajib menyerahkan akta dan dokumen pendukung lainnya ke kantor pertanahan dalam waktu maksimal tujuh hari kerja untuk proses pendaftaran.
3. Membayar Pajak Penghasilan (PPh) bagi Penjual
Menurut Pasal 1 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016, penjual tanah harus membayar Pajak Penghasilan (PPh) atas penghasilan yang diperoleh dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Pajak ini bersifat final dan wajib dibayarkan oleh pihak penjual sebagai salah satu syarat pengurusan balik nama sertifikat tanah.
Besaran PPh yang dikenakan tergantung pada jenis dan nilai transaksi pengalihan hak. Pajak ini dikenakan baik untuk perjanjian jual beli tanah maupun perubahan dari PPJB menjadi AJB.
4. Membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) bagi Pembeli
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak yang dibebankan kepada pembeli atas perolehan hak atas tanah atau bangunan. BPHTB dipungut oleh pemerintah kabupaten atau kota setempat. Pajak ini harus dibayarkan sebelum pendaftaran balik nama dilakukan di kantor pertanahan.
Besarnya BPHTB ditentukan berdasarkan nilai perolehan objek pajak atau nilai transaksi jual beli tanah yang dicantumkan dalam AJB. Jika nilai transaksi tidak diketahui atau lebih rendah dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), maka BPHTB dihitung berdasarkan NJOP tersebut.
5. Registrasi ke Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN)
Setelah seluruh pajak dibayar dan dokumen-dokumen yang diperlukan sudah lengkap, langkah selanjutnya adalah melakukan registrasi ke Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN). Proses ini melibatkan pengisian formulir permohonan balik nama sertifikat tanah dan penyerahan seluruh dokumen yang diperlukan, termasuk AJB, sertifikat asli, bukti pembayaran BPHTB, dan dokumen identitas pribadi.
BPN kemudian akan memproses permohonan balik nama dan melakukan pengecekan data. Jika semua persyaratan terpenuhi dan tidak ada sengketa atas tanah tersebut, maka BPN akan menerbitkan sertifikat baru atas nama pembeli.
Syarat Balik Nama Sertifikat Tanah
Berikut adalah dokumen-dokumen yang harus disiapkan untuk mengurus balik nama sertifikat tanah di BPN:
- Formulir permohonan yang telah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas meterai cukup.
- Surat kuasa apabila proses diwakilkan.
- Fotokopi identitas pemohon (KTP dan Kartu Keluarga) dan kuasa apabila dikuasakan.
- Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum (untuk badan hukum) yang sudah dicocokkan dengan aslinya.
- Sertifikat tanah asli yang akan dibalik nama.
- Akta Jual Beli (AJB) dari PPAT.
- Fotokopi KTP pihak penjual dan pembeli atau kuasanya.
- Izin pemindahan hak apabila terdapat keterangan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan dengan izin instansi berwenang.
- Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan yang sudah dicocokkan dengan aslinya, bukti pembayaran BPHTB, dan bukti setoran biaya pemasukan.
Selain dokumen-dokumen tersebut, BPN juga memerlukan:
- Identitas diri pihak yang terlibat.
- Informasi luas, letak, dan penggunaan tanah yang dimohon.
- Pernyataan bahwa tanah tidak dalam sengketa.
- Pernyataan penguasaan fisik tanah/bangunan.
Biaya yang Diperlukan untuk Balik Nama Sertifikat Tanah
1. Biaya PPAT
Biaya ini adalah biaya jasa PPAT untuk pembuatan AJB. Menurut Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016, biaya atau honorarium PPAT tidak boleh melebihi 1% dari harga transaksi yang tercantum dalam akta.
2. Biaya Pajak Penghasilan (PPh) bagi Penjual
Besaran PPh yang harus dibayar penjual adalah:
- 2.5% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan bangunan, kecuali untuk pengalihan hak atas rumah sederhana atau rumah susun sederhana.
- 1% dari jumlah bruto untuk pengalihan hak atas rumah sederhana atau rumah susun sederhana.
- 0% untuk pengalihan hak kepada pemerintah, BUMN, atau BUMD yang mendapat penugasan khusus dari pemerintah atau kepala daerah.
3. Biaya BPHTB bagi Pembeli
BPHTB dihitung berdasarkan nilai perolehan objek pajak (NPOP) yang ditetapkan dari nilai transaksi jual beli. Jika nilai transaksi lebih rendah atau tidak diketahui, maka BPHTB dihitung berdasarkan NJOP.
Tarif BPHTB maksimum adalah 5% dari NPOP atau NJOP, dan tarif ini dapat bervariasi tergantung peraturan daerah masing-masing.
4. Biaya Pengurusan Balik Nama di BPN
Biaya ini dihitung berdasarkan nilai tanah yang ditetapkan oleh Kantor Pertanahan. Rumus untuk menghitung biaya adalah:Biaya Balik Nama=(nilai tanah per m2×luas tanah (m2)/1000+biaya pendaftaran\text{Biaya Balik Nama} = \left( \text{nilai tanah per m}^2 \times \text{luas tanah (m}^2 \right) / 1000 + \text{biaya pendaftaran}Biaya Balik Nama=(nilai tanah per m2×luas tanah (m2)/1000+biaya pendaftaran
Sebagai contoh, jika nilai tanah per m² adalah Rp1 juta dengan luas tanah 100 m², maka biaya yang harus dibayarkan adalah Rp150 ribu.
Dasar Hukum
- Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah.
- Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
- Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, sebagaimana diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016.
- Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya.
- Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, sebagaimana diubah beberapa kali hingga Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN Nomor 16 Tahun 2021.
